Audit Financier du secteur immobilier

Mémoire Audit : Audit Financier du secteur immobilier  

Spécificités de l’Audit Financier du secteur immobilierIntroduction générale

Partie I : Diagnostic des spécificités du secteur

Introduction à la première partie

Chapitre 1 : Présentation du cabinet et du métier d’audit

Section 1 : Présentation du cabinet Deloitte

1- Deloitte monde

1.1. Présentation

1.2. Références

1.3. Services

2- Deloitte Maroc

2.1. Historique

2.2. Valeurs

2.3. Métiers

2.4. Vision

Section 2 : Présentation du métier d’audit

1- Nature d’une mission d’audit

2- Nature d’une mission de commissariat aux comptes

3- Limites inhérentes à l’audit

Chapitre 2 : Environnement général, économique et juridique

Section 1 : Environnement général

1- L’immobilier au monde

2- L’immobilier au Maroc

2.1. Analyse SWOT

2.2. Evolution du secteur

2.3. Principaux acteurs

Section 2 : Environnement économique et juridique

1- Cadre économique

1.1. Les conventions signées avec l’Etat

1.2. Nombre de logements en chantier

1.3. Participation du secteur privé

1.4. Conséquences de l’abaissement du seuil

1.5. Manque d’équipements publics

1.6. Impacte sur le secteur du BTP

2- Cadre juridique

2.1. Législation régissant le secteur

2.1.1. Législation foncière

2.1.2. Législation de l’Urbanisme

2.2. Les spécificités juridiques de l’immobilier : la VEFA

2.2.1. La notion de la VEFA

2.2.2. Le contrat préliminaire

2.2.3. Le contrat définitif

2.2.4. Réalisation de la vente

Chapitre 3 : Environnement comptable et fiscal

Section 1 : cadre comptable

1- Plan comptable sectoriel de l’immobilier

1.1. Contexte d’adoption du PCSI

1.2. Objectif du PCSI

1.3. Champs d’application du PCSI

1.4. Les apports du PCSI

1.4.1. Au niveau du fond

1.4.2. Au niveau de la forme

2- Traitement des contrats à long terme

2.1. La notion de contrat à long terme

2.2. L’évaluation des coûts à prendre en compte pour les contrats à long terme

2.3. La comptabilisation des contrats à long terme

2.3.1 La méthode à l’achèvement

2.3.2 La méthode à l’avancement

3- Evaluation des stocks

3.1. Terrains

3.2. Lotissements et constructions achevés

3.3. Evaluation des Stocks en cours

3.3.1. Stock de lotissement en cours

3.3.2. Stock de constructions en cours

Section 2 : cadre fiscal

1. Nouvelle définition du logement social
2. Avantage accordé aux acquéreurs
3. Avantages octroyés aux promoteurs immobiliers

3.1. L’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu

3.2. Les droits d’enregistrement et de timbre

3.3. Les taxes perçues en faveur des collectivités locales

3.4. Les droits de conservation foncière

3.5. La taxe spéciale sur le ciment

3.6. TVA

4. Sanctions

Partie II : Approche d’audit adaptée aux spécificités du secteur

Chapitre 1 : Les zones de risques propres au secteur

Section I : Les risques d’ordre comptable

1. Dépréciation des stocks
2. Incorporation des charges financières au coût de production
3. Provisions pour travaux post-achèvement
4. Absence de pièces justificatives

Section II : les risques d’ordres économique, juridique et managérial

1. Risques d’ordre économique

1.1. Risques liés à la nature des projets immobiliers

1.2. Situation géographique du projet

1.3. Programmes de la concurrence

1.4. Relations avec l’administration

2. Risques d’ordre juridique
3. Risques d’ordre managérial
4. Risques d’ordre technique

4.1 Intempéries

4.2 Suivi technique

4.3 Remise des clefs

4.4 Retard de livraison

Section III : les risques des principales sections

1. Production-stocks
2. Ventes-clients
3. Achats-fournisseurs
4. Etat : impôts et taxes
5. Paie-personnel
6. Trésorerie
7. Provisions pour risques et charges
8. Immobilisations

Chapitre 2 : La démarche d’audit

Section I : Orientation et planification de la mission

1. Généralités sur la planification

1.1. Le plan de mission

1.2. Le programme de travail

2. La prise de connaissance générale de l’entreprise

2.1. Intérêts

2.2. Démarche dans le cas de la promotion immobilière

3. L’examen analytique préliminaire

3.1. Intérêts

3.2. Démarche

3.3. Cas de la promotion immobilière

Section II : Evaluation du contrôle interne : l’interim

1. Généralités sur le contrôle interne

1.1. Définition

1.2. Objectifs du contrôle interne

1.3. Démarche d’examen et d’appréciation du contrôle interne

2. Modèle de questionnaire sur le contrôle interne adapté au secteur de la promotion immobilière

Section III : Contrôle des comptes

1. Généralités

1.1. Objectifs

1.2. Outils

1.2.1. Tests de cohérence

1.2.2. Tests de conformité

1.2.3. Les travaux d’achèvement

2. Objectifs d’audit par section

2.1. Cycle achats/ fournisseurs

2.2. Cycle ventes/ clients

2.3. Cycle stocks

2.4. Cycle trésorerie

2.5. Cycle personnel

2.6. Cycle immobilisations

2.7. Cycle produits d’exploitation

2.8. Cycle charges d’exploitation

3. Programme de travail

3.1. Cycle achats/ fournisseurs

3.2. Cycle ventes/ clients

3.3. Cycle stocks

3.4. Cycle trésorerie

3.5. Cycle personnel

3.6. Cycle immobilisations

3.7. Cycle produits d’exploitation

3.8. Cycle charges d’exploitation

3.9. Cycle provisions

Chapitre 3 : Cas pratique

Section 1 : validation du CA

Section 2 : Trésorerie

1. Analyse des suspens par antériorité
2. Confirmations et rapprochements bancaires

Section 3 : Paie

1. Rapprochement avec les journaux de paie
2. Test sur la CNSS

Conclusion de la 2ème partie

Conclusion Générale

Une société en fin de compte n’est qu’un agent économique qui a pour vocation de produire un bien et / ou de fournir une prestation, mais en parallèle elle produit également une information dont la fiabilité ne peut être mise en évidence qu’au regard d’un professionnel dont les compétences sont généralement reconnues.

Par ailleurs, il est évident que la complexité et la variété des réformes engagées ont rendu nécessaire l’intervention de réviseurs qui sont devenus les garants de l’information économique et financière et bien entendu de sa qualité et de sa fiabilité. Tout le problème du réviseur se situe dans l’approche qu’il va adopter pour se forger une opinion sur les états financiers.

En effet il ne s’agit pas d’appliquer une démarche d’audit standard héritée de l’expérience d’autres secteurs, mais de l’adapter aux particularités de ce dernier.

L’objectif de ce mémoire a été donc de mettre à la disposition des auditeurs un document synthétisant les spécificités comptables et fiscales du secteur et des risques y afférents ainsi qu’un ensemble de programme permettant d’adapter la démarche d’audit à l’activité de la promotion immobilière.

Nous espérons que ce modeste travail contribuera à enrichir la réflexion et le débat sur les problématiques de ce secteur tant au niveau des commissaires aux comptes chargées de certifier les comptes des sociétés de la promotion immobilière qu’au niveau des simples professionnels ou chercheurs.